Le classement n’a rien à voir avec la déclaration en mairie
Trois démarches portent sur le même logement et se confondent tout le temps. La première est obligatoire : déclarer son meublé de tourisme à la mairie. La deuxième l’est aussi, dans les communes qui l’ont instaurée : obtenir un numéro d’enregistrement et le porter sur l’annonce. La troisième, le classement en étoiles, ne l’est pas du tout.
Cette dernière est une démarche volontaire, payante, et personne ne viendra vous la réclamer. Un propriétaire peut louer pendant dix ans sans jamais être classé, en toute régularité. C’est précisément parce qu’elle est facultative qu’elle mérite d’être examinée pour ce qu’elle est : un investissement, à faire ou à ne pas faire selon le bien.
Si les deux premières démarches ne sont pas encore réglées de votre côté, commencez par là. Nous les détaillions dans nos articles sur la déclaration en mairie dans le Calvados et sur le numéro d’enregistrement. Le classement vient après, jamais avant.
Ce que l’étoile mesure vraiment
Beaucoup de propriétaires imaginent un jury qui apprécie le charme d’une maison. Ce n’est pas cela. Le classement repose sur une grille de critères, examinés par un organisme accrédité au cours d’une visite sur place, et le résultat va de une à cinq étoiles pour une validité de cinq ans.
La grille regarde des choses très matérielles : la surface des pièces, le nombre de couchages rapporté à cette surface, l’équipement de la cuisine, l’état des sanitaires, le mode de chauffage, la literie, l’accessibilité, le tri des déchets, l’information laissée au voyageur. Elle ne juge ni la vue ni le cachet.
Cela explique un résultat qui surprend souvent. Une maison de caractère un peu fatiguée, avec une cuisine ancienne, peut obtenir moins d’étoiles qu’un appartement récent et sans âme. L’étoile n’est pas une note de goût, c’est le constat d’un niveau d’équipement et de confort à une date donnée.
Le classement ne récompense pas un beau logement. Il atteste qu’un logement est équipé, mesuré et décrit conformément à une grille, ce qui n’est pas la même promesse.
Les trois effets concrets, et leurs limites
Un classement produit trois effets, d’intensité très inégale selon les biens. Autant les prendre un par un.
Le premier est fiscal, et c’est généralement le plus déterminant. Le régime micro applicable aux revenus de location meublée ne traite pas de la même façon un meublé classé et un meublé non classé, l’abattement et les seuils n’étant pas les mêmes. Ces paramètres ont évolué plusieurs fois ces dernières années, et nous ne donnerons ici aucun chiffre : c’est exactement le point à faire confirmer par votre comptable au regard de votre situation, avant d’engager la démarche. Pour un bien qui produit peu de nuits, l’écart peut être négligeable. Pour un bien qui tourne bien, il peut à lui seul justifier le classement.
Le deuxième touche la taxe de séjour, dont le mode de calcul diffère selon que le logement est classé ou non : un montant déterminé par catégorie dans un cas, une proportion du prix de la nuitée dans l’autre. Le résultat n’avantage pas systématiquement le propriétaire, et il dépend de votre tarif comme des délibérations locales.
Le troisième est commercial, et c’est le plus surévalué. Les étoiles ouvrent certains référencements et rassurent une partie de la clientèle, notamment étrangère et professionnelle. En revanche, sur les plateformes de réservation que connaissent vos voyageurs, ce sont les avis, les photos et le prix qui décident, pas l’étoile.
| Ce que le classement change | Ce qu’il ne change pas |
|---|---|
| Le régime d’imposition applicable à vos revenus locatifs | L’obligation de déclarer le meublé en mairie |
| Le mode de calcul de la taxe de séjour | Le classement de votre annonce dans les résultats de recherche |
| L’accès à certains référencements touristiques | La qualité perçue de votre accueil |
| Un état des lieux précis de votre niveau d’équipement | Vos avis voyageurs, qui restent le premier critère de réservation |
Les cas où le classement ne sert à rien
Il faut le dire franchement, parce que la démarche a un coût et demande du temps. Chez Côté Nacre, nous préférons déconseiller un classement plutôt que de le voir payé pour rien, et trois situations le rendent peu utile.
- Le bien ne tourne que quelques semaines l’été. L’effet fiscal se calcule sur un volume de recettes. Sans volume, il ne compense pas la visite ni les mises à niveau demandées.
- L’équipement est en bout de course. Faire venir un organisme pour obtenir une étoile ne rend pas service. Mieux vaut d’abord remettre la cuisine et la literie au niveau, puis demander la visite.
- Le propriétaire espère un effet sur les réservations. Un meublé de Luc-sur-Mer, à deux pas du ponton, ne se louera pas davantage parce qu’il affiche trois étoiles : il se louera davantage si ses photos et ses avis tiennent. L’étoile ne compense jamais une annonce faible, et nous l’expliquions dans notre article sur les photos d’une annonce.
Le point pratique
Posez la question dans le bon ordre. D’abord : combien de nuits mon bien a-t-il réellement produit sur les douze derniers mois ? Ensuite : qu’est-ce que le changement de régime représenterait pour ce volume, chiffres en main avec mon comptable ? Enfin seulement : mon équipement actuel tiendrait-il la grille, ou faut-il investir avant ? Un propriétaire qui répond dans cet ordre évite de payer une visite pour découvrir qu’elle ne lui apportait rien.
Ce qui se prépare avant la visite
Quand la démarche a du sens, elle se prépare, et cette préparation vaut d’ailleurs par elle-même. La grille demande des mesures exactes, un inventaire sérieux et une information écrite au voyageur. Beaucoup de propriétaires découvrent à cette occasion que leur annonce affiche une surface approximative, ou un nombre de couchages que la surface ne permet pas vraiment.
Concrètement, il faut mesurer les pièces, lister l’équipement par poste, vérifier les sanitaires et le chauffage, mettre à jour le livret d’accueil et les consignes de tri, et rassembler les justificatifs d’entretien. Rien de cela n’est perdu si le classement est finalement reporté, parce que c’est le même travail qui fait tenir une annonce honnête. Côté Nacre prépare ce dossier pour les biens dont nous avons la charge, et nous disons aussi quand il vaut mieux attendre une saison.
Un point d’attention pour les appartements : le règlement de copropriété peut restreindre la location de courte durée, et ce n’est pas le classement qui lèvera l’obstacle. À Blainville-sur-Orne comme dans les résidences plus récentes du littoral, c’est à vérifier avant tout le reste.
Ce que nous regardons avant de conseiller un classement
Chez Côté Nacre, nous ne poussons pas le classement par principe. Nous regardons trois choses, dans cet ordre : le volume de nuits que le bien produit déjà, l’état réel de son équipement, et le type de voyageurs qu’il reçoit.
Ce dernier critère compte plus qu’on ne croit sur notre littoral, parce que la clientèle n’est pas la même d’une commune à l’autre. Pour un bien de Bénouville, dont les voyageurs viennent souvent d’abord pour Pegasus Bridge et les lieux de mémoire, avec une part importante de visiteurs venus de loin, l’étoile est un repère lisible, parfois demandé. Jusqu’à Langrune-sur-Mer, sur un marché fait de familles qui reviennent d’une année sur l’autre, elle pèse beaucoup moins que la literie et la propreté de la cuisine.
Nous ne donnons pas de conseil fiscal, ce n’est pas notre métier, et nous renvoyons systématiquement vers un comptable pour la partie chiffrée. Ce que nous apportons est en amont : savoir si le bien passera la grille, ce qu’il faudrait reprendre avant, et si le jeu vaut la chandelle au vu de ce que le logement produit. Le déroulé de notre prise en charge est décrit sur la page comment ça se passe.
Si vous hésitez depuis deux saisons à faire classer votre meublé, écrivez-nous. Nous passons voir le bien, nous vous disons ce qu’il vaut au regard de la grille, et vous arbitrez ensuite avec votre comptable.
