Le relevé bancaire est un mauvais comptable
Demandez à un propriétaire ce que sa location lui a coûté l’an dernier, et il regardera son compte en banque. Il additionnera ce qui porte visiblement l’étiquette de la location : le ménage, le linge, un électricien venu en juillet. Le total paraîtra raisonnable, et le calcul sera faux.
Il sera faux parce qu’une charge ne s’oublie presque jamais par négligence. Elle s’oublie parce qu’elle ne ressemble pas à une charge de location. Elle était déjà là avant, ou elle ne tombe qu’une fois par an, ou elle transite sur le compte sans jamais appartenir au propriétaire. Dans les trois cas, elle sort du calcul tout en continuant d’exister.
Nous l’avons déjà abordé sous l’angle du revenu dans notre article sur ce que rapporte vraiment une résidence secondaire. Ce qui suit est l’autre moitié du sujet : non pas la liste des dépenses, mais les trois raisons pour lesquelles certaines échappent toujours au compte.
Celles qui existaient avant que vous louiez
C’est la famille la plus coûteuse, et la plus invisible. Ces charges se payaient déjà quand la maison ne servait qu’aux vacances de la famille, donc le cerveau les classe à part, comme un coût de propriété et non comme un coût d’exploitation. Pourtant, du moment que le bien produit un revenu, elles entrent dans le calcul.
La taxe foncière en est l’exemple le plus net. Elle ne bouge pas parce que vous louez, mais elle doit être rapportée aux nuits que le bien produit, sinon la rentabilité affichée est une rentabilité avant impôt local. Il en va de même des charges de copropriété quand le bien est un appartement. Un logement de Douvres-la-Délivrande qui paie son ascenseur, son syndic et son ravalement par appel de fonds voit ces lignes arriver au printemps, loin de la saison, et elles finissent rarement dans la bonne colonne.
Dans la même famille, il y a tous les abonnements que l’on a pris pour son propre confort et que la location rend obligatoires : la connexion internet, l’alarme et sa télésurveillance, l’eau et l’électricité à l’année, la redevance d’ordures ménagères. Un voyageur ne loue pas une maison sans connexion. Ce qui était un agrément est devenu un équipement, et un équipement est une charge.
Reste l’assurance, qui n’appartient pas tout à fait à cette famille puisqu’elle change de nature quand on loue. C’est un sujet à part entière, que nous traitions dans notre article sur l’assurance en location courte durée.
Celles qui ne tombent qu’une fois par an
La deuxième famille échappe au calcul par simple effet de calendrier. Une dépense annuelle ne crée aucune habitude, donc elle surprend chaque fois, et elle n’est jamais rattachée à la saison qu’elle a servie.
- Le ramonage et l’entretien de la chaudière, à faire chaque année et à justifier en cas de sinistre. Les maisons de Biéville-Beuville, souvent chauffées au gaz ou au fioul, ont là une ligne fixe que les appartements n’ont pas.
- L’entretien du terrain, qui n’est pas un coût de ménage mais un coût de saison. À Cresserons, où les parcelles sont plus généreuses qu’en front de mer, une haie et une pelouse demandent plusieurs passages entre avril et septembre pour qu’une annonce reste crédible en photo.
- Le contrôle des équipements qui engagent votre responsabilité : la barrière de piscine, le détecteur de fumée, la vérification électrique avant une saison.
- Le remplacement du matériel qui s’use par séries entières. Ce n’est jamais une poêle, c’est le jeu de casseroles. Jamais un oreiller, c’est la literie d’une chambre.
- Les frais de comptabilité, dès que l’activité dépasse quelques semaines par an, et les contributions propres à une activité de location meublée.
Ce dernier point mérite une précaution. Selon le régime choisi, le statut et le volume de l’activité, la fiscalité et les contributions applicables ne sont pas les mêmes, et cela se décide avec un comptable, pas sur un blog. Nous indiquons ici qu’il existe une ligne, pas ce qu’elle vaut pour vous.
À retenir
Une charge ne devient lisible qu’une fois ramenée à la nuit. Prenez le total de ce qui est sorti sur douze mois, taxe foncière et dépenses annuelles comprises, et divisez par le nombre de nuits réellement louées sur la même période. Le montant obtenu est votre coût réel par nuit. C’est le seul chiffre qui permette de dire si un tarif tient, et le seul qui rende visibles les charges qui se cachent derrière un calendrier à moitié vide.
L’argent qui passe sans vous appartenir
La troisième famille est la plus trompeuse, parce qu’elle gonfle les recettes au lieu de creuser les dépenses. Certaines sommes transitent par votre compte sans jamais être à vous, et un propriétaire qui regarde ses encaissements bruts se croit plus riche qu’il ne l’est.
La taxe de séjour en est le cas d’école. Elle est perçue auprès du voyageur, parfois collectée par la plateforme, parfois non, et elle est due à la collectivité. Un propriétaire qui l’a vue arriver sans l’identifier l’a mécaniquement comptée comme un revenu, et il la découvrira comme une dépense. Le dépôt de garantie suit la même logique, et la commission de la plateforme fait l’inverse : elle est déjà retenue, donc elle n’apparaît nulle part comme une dépense alors qu’elle en est une. C’est le premier point que nous reprenons chez Côté Nacre quand un propriétaire nous montre ses encaissements de la saison.
À cela s’ajoutent les mouvements qui n’ont l’air de rien : les frais de virement pour les paiements venus de l’étranger, les remboursements accordés à un voyageur après un incident, et les nuits annulées hors délai qui ne seront jamais encaissées mais qui ont bloqué le calendrier. Entre Colleville-Montgomery et le reste du front de mer, où la clientèle venue du Royaume-Uni est bien présente dès le printemps, ce détail bancaire pèse plus qu’on ne l’imagine sur une saison entière.
Le vide coûte, lui aussi
Il y a enfin une charge qui n’a pas de facture et que personne ne compte : celle des semaines sans personne. Une maison inoccupée continue de consommer pour rester hors gel et au sec, elle continue d’être assurée, chauffée, visitée, et sa taxe foncière court pendant les quatre mois où elle ne produit rien.
C’est pour cette raison que les charges et le remplissage ne sont pas deux sujets séparés. Deux semaines louées en novembre ne rapportent pas seulement leur loyer : elles diluent des charges fixes qui seraient sorties de toute manière. Nous le détaillions sous l’angle de la demande dans notre article sur les raisons pour lesquelles un bien reste vide en basse saison.
Ce que nous posons noir sur blanc avant de commencer
Quand nous rencontrons un propriétaire, chez Côté Nacre, nous ne commençons pas par ce que son bien pourrait produire. Nous commençons par ce qu’il coûte déjà, poste par poste, charges de propriété comprises. C’est moins agréable, et c’est la seule façon d’avoir une conversation honnête ensuite.
De cette mise à plat sortent trois choses utiles. Un coût réel par nuit, qui sert de plancher et qui empêche d’accepter une réservation à perte. Un calendrier des dépenses annuelles, pour qu’un ramonage ou un appel de fonds ne tombe plus par surprise. Et une séparation claire entre ce qui est un revenu et ce qui est une somme collectée pour un tiers. Côté Nacre suit ces lignes pour les biens dont nous avons la charge, et le propriétaire garde la main sur chacune d’elles.
Nous ne faisons pas le travail d’un comptable et nous ne le remplaçons pas. Nous rendons simplement lisible ce qui sort, mois par mois, parce qu’un propriétaire qui ne connaît pas son coût réel ne peut pas arbitrer un tarif, et parce qu’un bien dont les charges sont ignorées finit toujours par paraître moins rentable qu’il ne l’est, ou beaucoup plus.
Si vous voulez savoir ce que votre bien coûte vraiment avant de parler de ce qu’il peut rapporter, écrivez-nous. Nous reprenons vos douze derniers mois avec vous. Le déroulé complet d’une prise en charge, de cette première rencontre à la première arrivée, est décrit sur la page comment ça se passe.
